Transparenz: Die Veranstaltung „Recht im Zentrum“ gab Rat, Tipps und Hilfe und machte den Prozess des Bauens sichtbarer.
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Baumängel – was nun?

Das neue Baurecht - der Gesetzgeber hat das Werkvertragsrecht erheblich geändert.

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Von Christof Kulka
 
Aachen. Immobilienpreise hin oder her: Der Wunsch nach einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung ist in Deutschland ungebrochen groß, gerade in der derzeitigen Niedrigzins-Phase. Neue Immobilien werden gebaut oder ältere gekauft. Doch die Anforderungen der künftigen Eigentümer an ihr Zuhause sind inzwischen so vielfältig, dass die Angebote kaum alle Wünsche erfüllen werden.

Bestandsimmobilien entsprechen nicht mehr den heutigen Standards. Wände müssen versetzt, Räume modernisiert oder schlichtweg an das Alter der Bewohner angepasst werden. Dabei kann es immer wieder zu Fehlern kommen.

Deshalb stellte das 37. Justizforum „Recht im Zentrum“ im Justizzentrum Aachen eine Frage in den Mittelpunkt, die ungezählte Auftraggeber und Bauherren immer wieder aufs Neue beschäftigt: „Baumängel – was nun?“ Laut einer Studie des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung Hannover treten pro Neubau 18 Baumängel auf. Zu den häufigsten zählen demnach Risse in Mauerwerk oder Putz, Defizite beim Estrich, Feuchte in Fensterleibungen, Undichte in Keller und Lüftungsanlagen.

Die Veranstaltung gab Rat, Tipps und Hilfe und machte den Prozess des Bauens transparenter. Ferner machte sie mit dem neuen Baurecht vertraut, das seit dem 1. Januar 2018 gilt. Der Gesetzgeber hat das Werkvertragsrecht erheblich geändert und separate Regelungen zum Bauvertrag, dem Architekten- und Ingenieurvertrag sowie dem Bauträgervertrag eingeführt.

Karl Fährmann, Fachbereichsleiter Recht und Handwerksorganisation bei der Handwerkskammer Aachen (HWK), beschrieb die Neuerungen im Werkvertragsrecht zum 1. Januar 2018. Der Gesetzgeber hat erstmals ein eigenes Bauvertragsrecht im BGB geregelt, das gab es vorher 118 Jahre im BGB nicht. Ferner hat der Gesetzgeber noch allgemeine Vorschriften des Werkvertragsrechts geändert, durchaus zum Wohle der Handwerker. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber ein sogenanntes Verbraucherbaurecht eingeführt, das allerdings eher den Bereich des schlüsselfertigen Bauens betrifft.

Die Praxis zeigt, dass nicht alle Arbeiten zur Zufriedenheit des Auftraggebers ausgeführt werden. Was aber ist eigentlich ein Mangel und was muss der Bauherr hinnehmen? Dieser Frage ging der Sachverständige Stephan Uebachs, öffentlich bestellt und vereidigt durch die HWK Aachen, in einem zweiten Referat exemplarisch nach.

Steht einmal fest, dass ein Baumangel vorliegt, stellt sich die Frage, welche Rechte der Bauherr gegenüber seinem Vertragspartner hat. Rechtsanwalt Hans-Peter Girkens, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, klärte dazu in einem weiteren Vortrag die Anspruchsgrundlagen und zeigte, welche Gestaltungsspielräume ein Bauherr hat.

Die Referenten und Experten stellten sich nach den Vorträgen den Fragen des zahlreich erschienenen Publikums. Zu ihnen zählte auch Bauunternehmer Hans-Joachim Nesseler, der aus eigener Erfahrung den einen oder anderen Hinweis gab, was der Bauherr selbst bedenken kann, damit es nicht heißen muss: „Baumängel – was nun?“

Das neue Baurecht
Dreh- und Angelpunkt im Schadenfall ist das neue Baurecht. Es  besteht seit dem 1. Januar 2018. Für vor diesem Stichtag geschlossene Verträge gilt es nicht. Es gibt erstmals spezielle Regelungen zum Bauvertrag im Bundesgesetzbuch (BGB), vorher war dies nicht explizit geregelt.Was sind die wesentlichen Änderungen des neuen Baurechts? Die wichtigste Änderung ist ein sogenanntes „einseitiges Anordnungsrecht“, mit dem der Bauherr ohne vorherige Absprache mit seinem Vertragspartner Änderungen am Bauvertrag und damit am Bauobjekt herbeiführen kann. Ferner hat der Gesetzgeber erstmals ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund eingeführt – und zwar für beide Parteien, das heißt sowohl für den Auftraggeber als auch für den beauftragten Unternehmer.

Gilt das neue Gesetz für alle handwerklichen Bauleistungen?
Die Regelungen zum Bauvertrag gelten nur für die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für normale Reparaturleistungen oder Instandhaltungsmaßnahmen greifen die speziellen Regelungen zum Bauvertrag nicht, hier bleibt weiterhin das bekannte Werkvertragsrecht in Kraft.

Gibt es Sonderregelungen für Verbraucher?
Der Gesetzgeber hat auch einen sogenannten „Verbraucherbauvertrag“ neu ins BGB mitaufgenommen. Dieser beinhaltet besondere Schutzrechte für Verbraucher, zum Beispiel ein Widerrufsrecht. Ferner hat der Gesetzgeber bei diesem Vertrag auch eine Verpflichtung des Unternehmers zur genauen Baubeschreibung eingeführt.

Wer befasst sich bei Gericht mit Baurecht?
Bauverfahren sind auch für Gerichte eine spezielle und komplizierte Materie. Damit solch schwierige Verfahren zukünftig besser abgewickelt werden können, hat der Gesetzgeber beschlossen, dass neuerdings bei den Landgerichten und Oberlandesgerichten spezielle Spruchkörper für Bauprozesse gebildet werden.

Welche Aufgaben hat eigentlich ein Bausachverständiger?
Ein Bausachverständiger kann bereits bei der Planung des Bauvorhabens eingebunden werden, insbesondere bei komplexen Fragestellungen. Häufig wird ein Bausachverständiger jedoch erst bei möglichen Baumängeln hinzugezogen. Dies kann als Privatgutachter oder als gerichtlich bestellter Gutachter im Gerichtsverfahren erfolgen.

Worin besteht die Tätigkeit des gerichtlich bestellten Sachverständigen?
Der gerichtlich bestellte Sachverständige wird in der Regel dann eingeschaltet, wenn eine besondere Sachkunde in einem bestimmten Tätigkeitsgebiet erforderlich ist, die durch das Gericht nicht selbst erbracht werden kann. Dabei ist der Sachverständige der „Gehilfe“ des Gerichts und beantwortet die vom Gericht aufgestellten Sachfragen.

Wie beurteilt ein Sachverständiger Bauschäden?
Bei einem möglichen Bauschaden beurteilt der Sachverständige den vorgefundenen Ist-Zustand und vergleicht ihn mit dem zu erbringenden Soll-Zustand. Unter diesem sogenannten „Bau-Soll“ versteht man im Allgemeinen die Ausführung der Bauaufgabe entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Eine eindeutige Definition der auszuführenden Bauaufgabe im Bauvertrag ist dabei von besonderer Bedeutung.

Wie ist es mit der Haftung für Mängel?
Unterschieden werden muss zwischen Mängeln vor und nach der Abnahme der Bauleistung. Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass das Werk mangelfrei ist. Der Bauherr hat in diesem Stadium noch keine Mängelgewährleistungsansprüche. Er darf aber wegen der Mängel Geld einbehalten. Nach der Abnahme trifft den Bauherrn die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Der Bauunternehmer haftet ab jetzt nach den Mängelgewährleistungsansprüchen des Werkvertragsrechtes. Der Bauherr kann bei Vorliegen eines Mangels Nacherfüllung verlangen, die Vergütung mindern oder Schadenersatz geltend machen.

Wie gestaltet sich eine Verjährung?
Normale Handwerkerleistungen verjähren je nach Art der Handwerkerleistung in zwei oder drei Jahren. Bei Bauleistungen beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre.

Was muss ich als Auftraggeber tun, wenn ich Mängel feststelle und wie sichere ich Beweise?
Um die Mängelgewährleistungsrechte zu erhalten, muss der Mangel so schnell wie möglich gegenüber dem Unternehmer angezeigt und dieser zur Nacherfüllung angehalten werden. Beseitigt der Unternehmer den Mangel nicht, stehen dem Bauherrn die Ansprüche auf Minderung, Schadens- beziehungsweise Aufwendungsersatz zur Verfügung, gegebenenfalls Rücktritt. Vor der Beseitigung des Mangels ist der Zustand zu dokumentieren. Üblicherweise wird dazu ein Sachverständiger hinzugezogen. Es kann auch ein selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht eingeleitet werden.

Fragen beantwortet: Karl Fährmann, Fachbereichsleiter Recht und Handwerksorganisation, Datenschutz- und Antikorruptionsbeauftragter, Tel.: +49 241 471-141,  karl.faehrmann(@)hwk-aachen.de